MCONDRAIN-MOREL - Courtiers-attention à la clause pénale

Nous avons déjà rédigé par le passé un article sur l’importance d’informer adéquatement les clients lors d’une transaction immobilière (voir notre article Courtiers : assurez-vous que vos clients comprennent ce qu’ils signent!, février 2017).

Rien n’est plus vrai avec le formulaire obligatoire Annexe F – Financement. En effet, l’annexe, utilisée lors d’un achat comptant, contient une clause de pénalité. Elle prévoit qu’un montant est détenu en fidéicommis et, qu’advenant que l’acte de vente ne soit pas signé par la faute de l’acheteur, cette somme sera remise au vendeur, à titre de dommages-intérêts liquidés.

Cette rédaction en fait une clause pénale, selon l’article 1622 du Code civil du Québec :

« 1622. La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n’exécuterait pas son obligation.

Elle donne au créancier le droit de se prévaloir de cette clause au lieu de poursuivre, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation; mais il ne peut en aucun cas demander en même temps l’exécution et la peine, à moins que celle-ci n’ait été stipulée que pour le seul retard dans l’exécution de l’obligation. »

Si l’acte de vente n’est pas signé et que l’acheteur est mis en demeure de passer titre à défaut de quoi, l’immeuble sera remis sur le marché, le vendeur pourrait alors lui réclamer tous les dommages découlant du non-respect, par l’acheteur, de ses obligations. Ces dommages inclus, notamment :

 

  • les intérêts relatifs au prêt hypothécaire, les frais d’électricité les primes d’assurances, les frais d’entretien acquittés par le vendeur dans l’intervalle entre la vente qui devait être conclue avec cet acheteur fautif et la vente effective à un acheteur subséquent;
  •  la différence entre le prix de vente qui devait être payé par l’acheteur fautif et le prix de vente obtenu d’acheteurs subséquents;
  •  les frais d’entreposage ou de déménagement supplémentaires;
  •  etc.

Si l’Annexe F – Financement, est utilisée, il est alors important de prévoir un montant qui pourra remplir son rôle d’indemnisation envers le vendeur, en tenant compte de chaque situation. En effet, le vendeur ne pourra pas réclamer autre chose que le versement, par le fiduciaire, du montant énoncé à l’Annexe F. Il est également important de bien informer le client vendeur de l’impact de cette clause dans l’éventualité où la vente ne se concrétise pas.

N’hésitez pas à communiquer avec notre équipe d’avocats si vous avez des questions légales dans le cadre de vos transactions. Il nous fera un plaisir de vous assister et de répondre à vos interrogations.

Le présent texte ne représente qu’un survol de la question juridique et ne constitue aucunement une opinion juridique en soi. Chaque dossier se doit d’être analysé à la lumière des faits qui lui sont propres. N’hésitez pas à communiquer avec l’auteur pour plus de détails.

_____________________________________________________________________